Cost of Converting Agricultural Land to NA

Frequently Ask Questions

How to get license of genuine industrial use?

As per Mumbai and Agriculture Land Act 1948 Item 63(1)  for genuine industrial using,2% out of purchasing must pay within one month from the date of purchasing, in accordance with Item 115 and 67 by paying the non-agriculture farming cess the license of genuine industrial using can be achieved.

 In Accordance with  44(A) Authoratived Document :- In Development scheme on the land, where industrial using is consented  or  where as this type any development scheme is not situated, if on such type of land for the genuine industrial using is happened as per code of Development and Controlling Code, the necessity of permission for non agriculture as per 44(A) Act the land owner will start to use as per Development & Controlling code and provide the information regarding this use to Government.  The authorized document can be acquired by taking “Panchnama” of observation in case of the certificate of Town Planning Department, Land Acquisition, Place regarding Land  Class 1.

How to regularize Urban section – Gunthewari Development?

The applicant should apply on behalf of registered engineer in municipality along with  layout, Construction Plans, Copy of Sale Deed, Copy of 7/12 extract, copy of receipt of Phala prior to 2001, Assurance in prescribed form, application, etc. documents, Demand Draft for Development fees, then by considering on behalf of municipality sanctioned and drafted development proposals, by surveying the spot, inspecting urban facilities etc. the certificate of Development Controlling will be granted.  After that will need to apply along with the certificate of Land Class I, Sale Deed, 7/12 extract,  Certificate of the municipality, in the prescribed form with the certified map to the concerned Revenue department. The completion of these documents with relevant authorities should result in non-agricultural assessment order in accordance with rule 5(1).

How to regularize Gunthewari Development

As per Maharashtra Land Revenue Item 45, too much ruling out will be reasonable because of Gunthewari Development means those unregistered developments have happened, without non-agricultural permission. Such unregistered development has happened in the urban and the rural area vastly. Therefore, for the development prior to 1st January 2001, Gunthewari Development can become regular by applying to the efficient officer under this act.

How to take N.A. (Non Agriculture) permission in Village?

In case of the rural non-agriculture status, the honorable District Collector is the proposed authorized officer instead of the municipality, therefore direct to them or to the efficient officer, who is authorized by the collector should apply along with non-agricultural layout, then by sending maps on behalf of their office to Asst. Director Town Planning and will be taken the primary and final recommendation.  The non-agriculture order will be given by completing the inquiries as per requirement. Later on, measurement and development will be completed, if the application is submitted in  prescribed form, the final sanction will be granted.

How to take Non agricultural land order in City?

By preparing Layout plan The layout plan  through registered engineer of Landholder section of municipality as per code of Layout Plan Development Control the said application will be submitted along with necessary documents like extracts of ownership rights, can  be sanctioned and then by checking land of municipality has proper reaching,, further to be checked the proposed using if consented, by paying reasonable development fees and layout will be sanctioned on the spot the land will be planned as per sanctioned layout by Land Record section and the facilities like Road, Electric pipe, water pipe etc. will be available there. The layout will be executed as per admeasuring map internal roads and open space will be written down on stamp free of charge to the municipality,  apply to the municipality in the prescribed form and as per it by submitting the final layout for sanctioning, enquiring through Tahashildarof type of Land Holding  it’s report will be demanded. In this affair while accepting proposal to the Tahashildar along with applicant’s sanctioned layout,  certificate of Land Class I,  certificate of Electricity Board for not leading the electric pipe, in all 7/12 extracts of till today, all alterations on it, applicant’s  Damage/Compensation deed,  Affidavit,  and other necessary documents in prescribed form then  comment of  on behalf of Tahashildar office  no action is not executing on the aforesaid site,  umpireship regarding using for the non-agriculture without permission etc. by completing necessary inquiries, by receiving Farm cess, and transforming tax non-agricultural no objection will be ordered and  Proposal Authority will grant final Layout sanction and will issue Non-agricultural land order.

Why Non-Agriculture & What is NA Order?

Non-agricultural land use of the Agricultural land is not allowed as per the prevailing laws. Therefore,  It is mandatory to take the permission of Government as per Maharashtra Land Revenue Act Item 44  for using the agricultural land, for non-agriculture purpose and as per Gunthewari Development Act the agricultural land less than 20 “Gunthas” cannot be purchased or sold.

In Sub-Registrar office, purchasing-selling,  Mortgage of Property, Gift Deed, etc. documents can be registered without the order of non-agriculture.  Alternatively,  it is impossible to get bank loan. On the said land to prepare reservation from Town Planning Section, to acquire for public purpose as per Land Acquisition law, to grant the land as per Rehabilitation Act for rehabilitators etc. matters are dangerous possibly.  Therefore, it is essential to convert land into non-agriculture land or N.A. Land.

Since it is mandatory to get the NA order which means Non-Agricultural Land Order for the land in question, the process of getting the NA Order from the relevant authority as per the section needs through knowledge of the methodology and the skills to handle the documentation part with legal intricacies. You may please consider to call us for the further guidance and consultancy in this regard.

बिनशेती अंतिम मंजूर रेखांकनातील जसाच्या तसा भूखंड खरेदी घेताना कोणत्या चौकश्या कराव्यात ?

माहिती पत्रकातील वर नमूद केलेप्रमाणे सर्व चौकशा करुनच बिनशेती परवानगी दिलेली असलेने आता केवळ भूखंड धारकाने हा भूखंड अन्य कोणास विक्री केला आहे का ? कर्ज बोजा केला आहे का ? ते दुय्यम निबंधकांच्या कार्यालयातून सर्च रिपोर्ट घेवून तपासून पहा तसेच खाजगीरित्या कर्ज करार, वाटणीपत्र, हितसंबंध आहेत का ते पाहण्यासाठी वृत्तपत्रात वकिलांमार्फत जाहीर नोटीस देवून तशी कोणाचीतक्रार नसल्याचा त्या वकिलांचा दाखला घेवून कायदेशीर रजिस्टर खरेदीपत्र होते का नाही,याची चौकशी करुन घेणे व त्यानंतर हक्काच्या सर्व उतार्यावर आपले नाव नोंद होते की नाही हया सर्व चौकश्या करुन जमिन खरेदी घेणे सर्वात अधिक सुरक्षित आहे. परंतु रेखांकन मंजूरी झाल्यानंतर त्या परिसरात नवीन विकास योजना प्रारुप अथवा मंजूर अवस्थेत अस्तित्वात आली असल्यास त्या विकास योजनेनुसार सदर जागा सार्वजनिक प्रयोजनार्थ राखीव ठेवली आहे का ? हे तपासून घेणे अत्यंत आवश्यक आहे.

बिनशेती असलेला पण भागशः भूखंड कसा खरेदी करावा ?

अशा भूखंडाचे तुकडे पाडणे नियमबाह्य असलेने, प्रथम या उपविभागणीस मंजूरी मिळते का ते पहा, व तशी मंजूरी घेवून वरील प्रमाणे सर्व चौकश्या पूर्ण करुन जमिन खरेदी करा.

बिनशेती भूखंडामध्ये यापूर्वी बांधकाम झाले आहे, आता त्या भूखंडातील उर्वरीत भूखंड घेणार आहे काय करावे

त्या भूखंडातील बांधकाम परवानगीने झाले आहे का ते पहा, आपल्यासाठी आपण घेणार असलेल्या क्षेत्राप्रमाणे योग्य एफएसआय शिल्लक आहे का ? ते पहा व या उपविभागणीस मंजूरी मिळते का ते पहा, व तशी मंजूरी घेवून वरीलप्रमाणे सर्व चौकश्या पूर्ण करुन जमिन खरेदी करा

अनेक सहहिस्सेदारापैकी एखाद्या हिश्याची शेतजमिन शेतीकडेच वापरासाठी घेणार आहे काय खबरदारी घ्यावी

याचा नेमका हिस्सा कोठे आहे ते कळण्यासाठी सर्व सहहिस्सेदारांच्या साक्षीने सरकारी मोजणी करुन व वरीलप्रमाणे सर्व चौकश्या पूर्ण करुन सर्व सह-हिस्सेदारांच्या संमतीसह खरेदीपत्र करुन घ्या.

बिनशेती वापरसाठी आता शेतीकडे असलेली मिळकत खरेदी घेणार आहे काय काय चौकश्या कराव्यात

बिनशेती होणार की नाही, ते वरील माहितीपत्रकाच्या आधारे तपासून घ्या. प्रथम बिनशेती परवानगी घेवून वरीलप्रमाणे सर्व चौकश्या पूर्ण करुन सर्व खरेदीपत्र करुन घ्या.

तयार बांधकामासहित जागा खरेदी करणेची आहे. काय चौकशी करावी ?

जागा बिनशेती, बांधकाम परवानगी आहे का ते पहा, नसल्यास, शक्य असल्यास गुंठेवारी नियमितीकरण होते का ते पहा व प्रथम गुंठेवारी नियमितीकरण करुन व माहितीपत्रकातील सर्व चौकश्या करुन खरेदीपत्र करुन घ्या.

वर्ग-2 ची शेतजमिन बिनशेती वापरसाठी खरेदी घेणार आहे काय चौकशी करावी ?

वर्ग-2 च्या शेतजमिनी बिनशेती वापरासाठी परवानगी घेत असताना जमिनीच्या बाजार मुल्याच्या 50% अनर्जित रक्कम भरावी लागते त्याची चौकशी करुन जमीन बिनशेती होते का याची चौकशी करा व जागा बिनशेती करुनच व माहितीपत्रकातील सर्व चौकश्या करुन खेरदीपत्र करुन घ्या.

जमिनीचे व्यवहार करताना आपण योग्य काळजी घेतली आहे का?

जमीन, घर खरेदी करताना आपण आयुष्याची पुंजी त्यात गुंतवत असतो अच्चावेळी ही प्रॉपर्टी निर्धोक असणे म्हणजे बेजा, कुळकायदा, पुनर्वसन, जमिनधारणा, दुबार खरेदी, आरक्षण आदिमुळे भविष्यात मालकी वा हक्कास बाधा होणार नाही.मिळकतीबाबत भविष्यात कोणतीही समस्या उद्भवणार नाही
याची दक्षता घ्यावी लागते.अन्यथा आपणास व आपल्या पच्च्चात आपल्या कुटुंब वारसास विनाकारण मनस्ताप हो शकतो.तसेच मंजूर रेखांकन टी.पी.स्किम, गावठान, बिगरशेती, पूरनियंत्रण रेषेखालील जमिन,गुंठेवारी नियमितीकरण आदि विविध कायद्यातून बंधनमुक्तता हवी.या सर्व किचकट नियमांची माहिती सामान्य नागरीकास नसल्यामुळे फटका बसू शकतो.अशा अनंत अडचणींची चिंता न करता ती जबाबदारी आमच्यावर सोपवा व निर्धास्त व्हा !

आमची फर्म मिळकत सल्लागार फर्म असून आम्ही सोबतच्या माहिती पत्रकातील सर्व चौकश्या करुन जमिन खरेदी घेण्यास योग्य आहे का ? बिनशेती होणार का ? ते तपासून बिनशेती करुन देणेचे तांत्रिक काम करुन देतो. निव्वळ अशा स्वरुपाचे काम करणारी आमची फर्म अग्रणी संस्था आहे.अचूक मार्गदर्शन विहित मुदतीत कामाची पुर्तता, ग्राहकांचा विश्वास याच्या जोरावर आमची संस्था गेली 17 वर्षे सातत्याने प्रगतीपथावर आहे. आम्ही प्रामुख्याने गुंठेवारी विकास नियमित करणे. रेखांकन मंजूरी, बिगरशेती, बांधकाम व कुंपन बांधकाम परवानगी, भूखंड एकत्रीकरण व उपविभागणी परवानगी, वगैरे संबंधी त्यानुषंगीक लागणारे कागदपत्र संबंधीत विभागातून प्राप्त करुन त्यास मंजूरी मिळेपर्यंत पाठपुरावा करणे आवश्यक त्या त्रुटीची पुर्तता करणेचे काम अत्यंत माफक फी घेऊन खात्रीलायकरित्या करुन देतो.प्रस्तावास मान्यता मिळण्याची खात्री करुनच कामे स्विकारतो. आमचे ग्राहक प्रामुख्याने भूधारक, जमिन खरेदी घेणार, जमिनीचे दलाल, स्टॅम्प वेंडर, आर्किटेक्ट व इंजिनिअर्स, विकसक, जमिनीत गुंतवणूक करणारे गुंतवणूकदार, उद्योजक हे आहेत.
तरी आपलेकडील जमिनीचे बिनशेती रेखांकन बांधकाम परवाना आदी कामे आपण आमच्यावर सोपवा व निर्धास्त व्हा !

जमिनीत गुंतवणूक केल्यावर काय काळजी घ्यावी?

1) आपल्या जमिनीवर आरक्षण पडू नये म्हणून व इतर धोके टाळावेत म्हणून बिनशेती करुन घेणे.
2) शक्य असेल तर जागेवर परवानगीने बांधकाम करुन घेणे.
3) अतिक्रमण टाळण्यासाठी परवानगीने पक्के कुंपन बांधणे.
4) मोजणी खात्याकडून मोजणी करुन घेणे.

जमिनीतील गुंतवणूक कशी फायद्याची ?

शेअर मार्केट, मॅच्युअल फंड, विमा व बँकिंग क्षेत्रात आपण गुंतवणूक केल्यास आपल्या पैशाच्या मोबदल्यात आपल्या कब्जात त्यांचे सर्टीफिकेट शिवाय काही नसते. जमिनीत गुंतवणूक केल्यास मात्र जमिनीच्या मालकी हक्काच्या उतार्यावर आपले नाव व जमिन आपल्या कब्जात असते. इतर वित्तीय संस्थेचा नफा-तोटा, चढ-उतार यावर आपले लाभांश अवलंबून असतात. जमिनीबाबत त्या परीसरातील विकासाचा वेग यावर जमिनीची किंमत वाढतच जाते. म्हणूनच इतर सर्व गुंतवणूकीतील नफ्यापेक्षा जमिनीतील गुंतवणूक अधिक फायदेशीर व खात्रीची असते.

खराखुरा औद्योगिक वापर परवाना कसा घ्यावा ?

मुंबई व शेतजमीन अधि.1948 कलम 63 (1) नुसार खर्याखुर्या औद्योगिक वापरासाठी खरेदीच्या 2% खरेदी दिनांकाच्या 1 महिन्यात भरुन कलम 115 व 67 अन्वये अकृषक सारा भरुन खर्याखुर्या औद्योगिक वापराचा परवाना प्राप्त करुन घेता येईल. 44(अ) नुसार सनद : विकास योजनेमध्ये औद्योगिक वापर अनुज्ञेय असलेल्या अथवा जिथे अशी कोणतीही विकाय योजना स्थित नाही. अशा भूखंडावर खर्याखुर्या औद्योगिक वापरासाठी विलास व नियंत्रण नियमावलीनुसार वापर करणार असेल तर बिनशेती परवानगीची आवश्यकता 44 (अ) या कायद्यानुसार जमिन मालकाने विकास व नियंत्रण नियमावली नुसार वापर सुरु करुन तसा वापर केल्याची माहिती शासनास देणेची आहे. संबंधित अर्जदार नगररचना विभागाचे दाखले, भूसंपादनाचे जमिन वर्ग-1 असल्याचे स्थळ निरीक्षण पंचनामा घेऊन भू-धारक शासनाकडून सनद प्राप्त करुन घेईल.

गुंठेवारी विकास नियमितीकरण कसे करावे ?

वरीलप्रमाणे बिनशेती परवानगी न घेता जे अनाधिकृत विकास झाले आहेत. त्यांना गुंठेवारी विकास म्हणतात. असा अनाधिकृत विकास शहरी व ग्रामीण भागात मोठया प्रमाणात झालेने महाराष्ट्र जमीन महसुल कलम 45 नुसार इतक्या मोठया प्रमाणात शास्ती करणे संयुक्तीक होणार नाही म्हणून 1 जानेवारी 2001 पूर्वीच्या विकासासाठी या कायद्याअंतर्गत सक्षम अधिकार्याकडे अर्ज करुन गुंठेवारी विकास नियमित करता येतो.

सर्च रिपोर्ट व जाहिर नोटीस कशासाठी ?

मालकी हक्काच्या उतार्यावर जमिन खरेदी देऊन सुध्दा खरेदी घेणार्याने नाव न नोंदवल्याने आपले नाव तसेच राहिल्याचा गैरफायदा घेऊन तीच जागा दुबार खरेदी देण्याचा धोका संभवतो किंवा आत्ताच्या मालकाने असला भूखंड (दुबार खरेदी झालेला) खरेदी घेवून आपणास विकत असल्याची शक्यता नाकारता येत नाही म्हणून अशा भूखंडावर आत्तापर्यंत किती नोंदणीकृत व्यवहार झाले आहेत, कर्ज बोजे नोंद आहेत हे सर्व तपासण्यासाठी योग्य वकीलामार्फत दुय्यम निबंधक कार्यालयातून सर्व रिपोर्ट घ्यावा. अनोंदणीकृत व्यवहार उदा : सावकारी करार तसेच पोटगी, हितसंबंध वगैरे बद्दलची तपासणी करण्यासाठी योग्य वकिलांमार्फत वृत्तपत्रात जाहिर नोटीस देणेत यावी व त्याबद्दल कोणाचीही तक्रार आली नसल्याचा वकिलांचा दाखला घेवून खरेदीपत्र करावे.

बिनशेती परवानगी कशी प्राप्त करावी ? – ग्रामीण विभाग

ग्रामीण बिनशेती कामी नगरपालिका ऐवजी जिल्हाधिकारी हेच नियोजन प्राधिकारी असलेने थेट त्यांचेकडे किंवा त्यांनी प्राधिकृत केलेल्या सक्षम अधिकार्याकडे बिनशेतीसाठी रेखांकनासहित अर्ज करुन त्यांचे कार्यालयामार्फत सहाय्यक संचालक नगररचनाकडे नकाशे पाठवून प्राथमिक व अंतीम मंजूरीची शिफारस घेतील. वरीलप्रमाणे चौकश्या पूर्ण करुन बिनशेती आदेश देतील. त्यानंतर मोजणी व विकास केल्यावर विहीत नमुन्यात अर्ज केल्यास अंतिम मंजूरी देतील.

बिनशेती परवानगी कशी प्राप्त करावी ? – शहरी विभाग

भूधारक नगरपालिकेकडील नोंदणीकृत इंजिनिअर कडून रेखांकन आराखडा विकास नियंत्रण नियमावली नुसार करुन सोबत मालकीहक्काचे उतारे, मोजणी नकाशे सहीत आवश्यक त्या कागद पत्रानीशी विहीत नमुन्यात अर्ज करुन नगरपालिका भूखंडाला योग्य पोहोच आहे का ते तपासून, प्रस्तावित वापर अनुज्ञेय आहे का ते तपासून, प्रस्तावित वापर अनुज्ञेय आहे का ते तपासून योग्य ती विकास फी भरुन रेखांकन मंजूर करुन घेईल व मंजूर रेखांकनाप्रमाणे जागेवर भुखंडाची आखणी करुन त्यास भुमिअभिलेख विभाग कडील मोजणी करुन घेऊन रस्ते, गटारी, विद्युत वाहिनी, जल वाहिनी वगैरे सुविधा केल्यानंतर मोजणी नकाशानुसार रेखांकन करुन अंतर्गत रस्ते व ओपन स्पेस नगरपालिकेकडे विनामोबदला कब्जेपट्टी स्टॅम्प करुन नगरपालिकेकडे विहित नमुन्यात अर्ज करुन त्यानुसारच अंतिम रेखांकन आराखडा मंजूरीस्तव सादर करुन जमिनीच्या धारणा प्रकाराची तहसिलदार यांचेकडून चौकशी अहवाल मागणी करणेत येईल. त्याकामी अर्जदार यांचे मंजूर रेखांकन, जमीन वर्ग 1 असल्याचा दाखला, विद्युत विभागाकडील विद्युत वाहिनी जात नसलेचा दाखला आत्तापर्यंतचे सर्व 7/12 उतारे, त्यावरील सर्व फेरफार, अर्जदाराचे नमुन्यातील क्षतीपत्र, प्रतिज्ञापत्र व अन्य आवश्यक त्या कागदपत्रानिशी विहित नमुन्यात तहसिलदार यांचेकडे नगरपालिकेकडून प्रस्ताव आलेवर तहसिलदार कार्यालयामार्फत उक्त जागेवर भूसंपादनाची कारवाई सुरु नसलेचे अभिप्राय, परवानगीशिवाय बिनशेतीकडे वापर नसलेचा पंचनामा वगैरे आवश्यक त्या चौकश्या पूर्ण करुन बिनशेतसारा व रुपांतरीत कर भरुन घेऊन बिनशेती नाहरकत पारित करतील व नियोजन प्राधिकरण अंतिम रेखांकन मंजूरी व बिनशेती आदेश देईल.

बिन शेती का ?

शेतजमीन बिनशेतीकडे वापरणेसाठी महाराष्ट्र जमीन महसूल कायदा कलम 44 नुसार शासनाची परवानगी घेणे बंधनकारक असून गुंठेवारी विकास अधिनियमानुसार 20 गुंठे पेक्षा कमी शेती क्षेत्राची खरेदी विक्री करता येत नाही. बिनशेती आदेश असलेखेरीज दुय्यम निबंधक कार्यालयात खरेदी विक्री, स्थावर तारण, बक्षिसपत्र आदि दस्त नोंदणी होत नाही. पर्यायाने बँकेचे कर्ज मिळणे अशक्य आहे. जमीन शेतीकडे आहे तोपर्यंत सदर जमीनीवर नगररचना विभागाकडून आरक्षण करणे भूसंपादन कायद्यानुसार पुनर्वसीतासाठी जमीन देणे आदि बाबींचा धोका संभवतो यासाठी बिगरशेती करणे अत्यंत आवश्यक आहे.

Get in touch with us

Talk to our experts for any type of property guidance




Call for FREE Consultation
+91 - 901 132 5325